Una lógica invertida: el pozo es más caro que el estreno

Históricamente, comprar un departamento antes de ser construido era una oportunidad de ahorro: se asumía el riesgo de la espera a cambio de un precio notablemente inferior al de una unidad terminada. Sin embargo, desde finales de 2024 esta lógica se invirtió de forma dramática.

Hoy, la demanda se ha desplomado a niveles residuales:

El 78% de los compradores busca unidades usadas.

Solo el 2% se anima a las viviendas en pozo (en septiembre de 2025, esta cifra cayó a un mínimo histórico del 1,3%).

En 2023, la demanda de pozos era del 5%, lo que demuestra un derrumbe acelerado en los últimos dos años.

Los números de la disparada: construir cuesta el triple

El fenómeno tiene una explicación técnica: el costo de construcción en dólares no ha dejado de subir. Solo en noviembre de 2025 aumentó un 4,7%, acumulando un incremento del 105% desde las elecciones presidenciales de 2023. En la actualidad, construir en Argentina cuesta casi tres veces más que durante la pandemia.

Esta escalada ha llevado el valor del metro cuadrado en pozo a los 3.056 dólares, posicionándose como el segmento más caro del mercado. En contraste, un departamento a estrenar (construido con costos de hace 2 o 3 años) promedia los 2.906 dólares/m2. Es decir, hoy resulta un 5% más barato comprar una unidad lista para mudar que una que todavía es un proyecto.

El refugio en el usado y el crédito hipotecario

Ante la imposibilidad de afrontar los precios del pozo, el mercado se ha volcado masivamente hacia el departamento usado. Esta opción no solo es más estable y negociable, sino que es la única que permite aprovechar el regreso de los créditos hipotecarios, los cuales están orientados a unidades terminadas.

La diferencia de precios es abismal y explica por qué la disparada actual frena cualquier intento de compra en preventa:

Usados: 2.210 dólares/m2.

En pozo: 3.056 dólares/m2.

Comprar un usado es hoy un 38% más económico que entrar en un proyecto de pozo, una brecha que ha transformado lo que antes era una inversión segura en un riesgo financiero que pocos están dispuestos a asumir en el actual contexto económico.