Este congelamiento, resultado directo de la política de altas tasas de interés, ha frenado las tasaciones, reseteado el mercado de alquileres y detenido la actividad en las obras de construcción, afectando tanto a compradores como a desarrolladores y fabricantes de insumos.
La interrupción del financiamiento se debe a las elevadas tasas de interés, que han llegado hasta el 15%, y a la falta de fondeo estable a largo plazo para las entidades bancarias. Los bancos, ante este escenario, se ven forzados a elegir entre aumentar tasas o suspender la oferta de créditos, optando en la práctica por esta última vía.
El principal obstáculo es la ausencia de un mercado secundario que permita la securitización de carteras hipotecarias, lo que obliga a las entidades a congelar las nuevas solicitudes como mecanismo de resguardo. Un ejemplo de este endurecimiento es que, para financiar una propiedad de 100 millones de pesos, los salarios requeridos oscilan entre 2 y 4 millones de pesos mensuales, una cifra inalcanzable para la mayoría de los argentinos.
El impacto de las «supertasas» no se limita a los créditos para la vivienda usada. La construcción privada ha acusado directamente el golpe, con grúas inactivas y una notable caída en la fabricación de insumos.
En agosto, el sector de la construcción registró una caída intermensual del 8,6% y la primera baja interanual en siete meses, del 5,5%. Los desarrolladores inmobiliarios señalan que el aumento en los costos, sumado a un encarecimiento del crédito, ha llevado a la postergación de proyectos en carpeta. Este fenómeno agrava la ya existente merma en la rentabilidad de los nuevos proyectos, con una brecha de precios histórica entre las unidades a estrenar y las usadas, que supera el 50%.
A pesar de que el costo de la construcción ha empezado a ceder y el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) se ubica por debajo del Índice de Precios al Consumidor (IPC), el sector sigue enfrentando un panorama complicado. Los valores de los departamentos en pozo subieron un 30% en dólares entre enero y mayo, mientras que los costos aumentaron al menos un 70%, reduciendo los márgenes de los desarrolladores y trasladando la suba a los precios de lista.
Esta situación hace que el segmento de pozo sea el más caro del mercado y que los inmuebles usados sean la única opción «barata», en un contexto donde el valor de los inmuebles en oferta creció apenas un 15% en 18 meses, muy por debajo del 100% que subieron los costos de la construcción en el mismo período.
La parálisis actual contrasta fuertemente con el breve período de reactivación que experimentó el mercado inmobiliario a inicios de la «era Milei», cuando la derogación de la Ley de Alquileres y la desregulación cambiaria generaron un «rebote positivo inmediato». Si bien la recuperación de las operaciones de compraventa y la aparición del crédito hipotecario fueron un aliciente, la política de tasas de interés de Luis Caputo y su impacto en la liquidez bancaria han revertido este impulso, volviendo a sumir al sector en la incertidumbre.
La actividad inmobiliaria se abandona el equilibrio anterior, donde la construcción era atractiva y la demanda buscaba protegerse de la inflación, para entrar en un periodo de estancamiento provocado por las mismas políticas que prometían estabilizar la economía.